Comprendre les SCPI de rendement

  • 17 janvier 2018
  • SCPI

Aujourd’hui, les personnes souhaitant réaliser un placement sécurisé et rentable se tournent vers les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, communément appelées SCPI. C’est la forme de placement immobilier la plus proche de l’investissement direct mais sans les contraintes.

Créé à la fin des années 1960, la SCPI est un support non coté qui collecte des fonds auprès d’épargnants pour constituer un portefeuille composé exclusivement d’immobilier physique. La SCPI répond à 3 objectifs principaux :

• Offrir tous les avantages de l’investissement immobilier à l’ensemble des épargnants,
• Distribuer un revenu stable et régulier en vue, notamment, de pouvoir compléter les revenus de sa retraite,
• Proposer un placement sécurisé de moyen et long terme dans un cadre réglementaire clairement établi.

Ticket d’entrée

Vous achetez et revendez le nombre de parts de SCPI que vous souhaitez. Les minima de souscription sont de l’ordre de quelques milliers d’euros. Vous choisissez ensuite librement le montant de votre investissement. La liquidité des parts de SCPI est assurée de manière transparente autour d’un marché réglemente dont l’organisation a été renforcée au début des années 2000. Ce marché permet de garantir aux associés la possibilité de céder leurs parts tout au long de l’année.

Mutualisation des risques

Contrairement à un appartement, la SCPI détient un patrimoine entre 10 millions et 1 milliard d’euros répartis sur différents locataires dans des zones géographiques diversifiées. Selon les stratégies, les SCPI vont se spécialiser ou se diversifier sur différentes classes d’actifs immobiliers : bureaux, murs de magasins, locaux d’activité, entrepôts, logements, … sur des zones géographiques ciblées ou répartis sur l’ensemble du territoire national, voire à l’étranger.

Régularité de distribution

L’activité principale d’une SCPI de rendement consiste à acheter des biens professionnels et de les louer par le biais d’un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans selon les locataires. Ces baux sont la clé de la régularité des revenus. Les SCPI de rendement sont constituées de bureaux, entrepôts, locaux d’activités ou de locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.La SCPI distribue de façon trimestrielle des dividendes (ou loyers) au prorata du nombre de parts détenues.

Aucune gestion

Investir dans les SCPI permet d’éviter toute contrainte de gestion et de trésorerie, les loyers reversés aux détenteurs des parts étant nets de tous frais (charges d’entretien, remise aux normes, taxe foncière …). L’intégralité de la gestion du parc immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Ce professionnel réalise les investissements, assure la gestion locative (mise en location, collecte des loyers, assurance, …), l’entretien des locaux, les travaux et les grosses réparations, les formalités administratives et fiscales, etc.

Certaines SCPI spécialisées donnent également accès aux dispositifs de défiscalisation (Malraux ou déficit foncier, par exemple). On les appelles des SCPI « fiscales ».

Fiscalité des SCPI

Les revenus perçus des SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le détenteur des parts pourra choisir l’imposition selon le régime réel (appliqué par principe, formulaire 2044) ou le micro-foncier (dans le cas où il dispose déjà d’autres immeubles déclarés en micro-foncier). En cas de bénéfice, les prélèvements sociaux (15,5% en 2015) seront appliqués. Par ailleurs, la vente d’un immeuble par la SCPI peut entraîner de l’impôt sur la plus-value (exonération totale de la plus-value au bout de 22 ans de détention d’un immeuble (30 ans pour les prélèvements sociaux). Enfin, en cas de revente des parts de SCPI par son détenteur, l’impôt sur les plus-values de cession peut s’appliquer également, en tenant compte cependant d’un abattement pour durée de détention.

Demande de guide Pinel

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